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租屋注意事項

以下依據本組歷年經驗,整理租賃房屋時最常見之應注意事項,提供同學們參考。



 找房、租房之篩選條件


初到法國之同學在面對各式各樣的租房廣告時,可能不知如何篩選。以下列出幾項與租房費用、實際生活條件相關之篩選條件,供同學參考:

- 房東是否開立正式租約,或可否申請住房補助津貼(allocation au logement,申請房補需正式租約。)

- 租金內是否包含水費、管理費、公共電費、公共設施清潔費。(租金通常不包含電費)

- 租屋是空屋或是有傢俱(meublé)。如為不帶傢俱者(non-meublé),租約中應註明(攸關租房津貼之高低)

- 房屋之暖氣設備:常見有電力暖氣(chauffage électrique)、瓦斯(chauffage individuel au gaz)或公寓聯合式暖氣(chauffage collectif)。通常電力暖氣最昂貴。

- 住處與學校、郵局、銀行、地鐵站間之距離。附近有否購物中心?有無電話線及/或天線之插座,電插座之數量若干?

- 租屋面積:法國法律規定,可出租作為主要住所(résidence principale)之住房面積不得小於9平方公尺(每人)或16平方公尺(雙人)

若您承租的住房面積或容積小於法律規定,將無法申請住房補助津貼。




☆ 找房、簽訂合約前應注意事項


同學在與房東約定看房或簽訂合約前,常會遇到房東要求提供某些文件,用以確認您的身分與財務狀況,並建立候選房客檔案。法國法律並未針對候選房客檔案有所規定,但有明定房東不得要求之文件,請同學特別留意,勿隨便提供此類文件,避免遭有心人士利用或詐騙


*最常要求文件

-身分證明文件

-您或擔保人最近三個月薪資單

-擔保人居住證明


*可要求文件

-您或擔保人之所得稅單

-學生證或在學證明

-居留證

-擔保人之身分證明文件

-工作合約、雇主證明

-銀行帳戶證明(R.I.B.

-前次租約之房租收據


*房東不可要求文件

與銀行相關之文件:

- 銀行帳單

- 銀行記錄良好證明

- 自動轉帳許可

與個人資訊相關之文件

- 證件照

- 社會保險卡、健保卡

- 警方記錄摘要(extrait de casier judiciaire

- 個人醫療檔案

擔保

- 作為訂金之支票

- 當候選房客可提供其他證明文件時,不得要求出示由前房東開立之定期支付租金、雜費證明

- 在凍結帳戶中,存放超過一個月租金金額的有價財務或現金。


(資料來源:LoKaVIZ租賃檔案」網頁、法國公共服務網「私人住宅租賃-候選房客檔案」網頁)



☆ 簽訂租約時應注意事項:

同學承租私人住宅簽訂租賃合同時,各方(房東、房客、合租人、擔保人…)各需持有一份。租賃合約可至文具行購買,或於此下載:附家具租約不附家具租約


  租約必要內容

- 房東(與房東委託人)姓名、地址

- 租約生效日期與效期

- 合約用途(以同學租房而言,用途為:居住Habitation

- 住宅情況(地址、私有設備、面積)與其他附屬物(地窖、車庫、花園…)

- 公共設施

- 租金金額(涵蓋內容:雜費、水費、電費、瓦斯費…等)、付款方式、重新調整租金的日期、方式

- 押金金額


  租約附件

- 房屋狀況表Etat des lieux),一式兩份,由房東、房客簽名。

- 由房客要保之居住保險證明(assurance d’habitation)。

- 若房屋為共有財產,需附共有財產規範表(詳情請參考法國公共服務網「共有財產規範」網頁)。

- 若重新調整租金,房東需附「與鄰近住宅租金比較」(loyers des logements comparables situés dans le voisinage)參考與法條(l'article 19 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989)影本。

- 建物技術診斷資訊:能源使用效能、若建物之建築許可為194911日前取得,則需附上「鉛暴露風險」證明、或自然與技術風險狀況(詳情請參考法國公共服務網「建物技術診斷資訊」網頁)

- 建物接收電視服務之相關資訊。

- 所附家具清單。


請同學注意:

以上列出內容以法國法律規範較為詳細之「空房出租」合約為主。法國法律對於「附家具房屋出租」之規定較為寬鬆。詳細規定請同學自行參考法國公共服務網「附家具與空房住宅租賃之差異」網頁。


(資料來源:LoKaVIZ合約」網頁、法國公共服務網「私人住宅租賃-訂定合約」網頁)



☆ 押金或保證金

押金金額與支付:

房東可要求承租人繳交押金或保證金。

200829日的「消費能力法」(loi sur le pouvoir d’achat)規定:


  • 未附家具空房-押金金額等同一個月租金,不含管理費(Charges)。但若採預先繳付兩個月以上租金之繳付房租方式(例如,每三個月繳付一次租金)則房東不得要求押金。

  • 附家具住宅-押金金額可由房東自行決定。但一般而言,房東要求金額多等同一、或兩個月房租。

*由於法國法律並未規定附家具之金額,建議同學與房東在租約中註明押金金額與退還方式。押金需在簽訂合約時支付。同學可向房東要求開立註明給付款項金額與用途(押金)之收據。


*近年來法國政府為解決學生租屋難求的問題,特提供由政府作擔保的免費措施(VISALE),增加學生快些找到租屋的機會,也替房東提供了繳付租金的擔保。年齡在18~30歲,持長期學生居留簽證(VLS-TS, mention étudiant ou passeport talent)的外國學生、研究人員也可享此優惠。詳情請參考法國教育中心的網站資訊(也有英文網頁)


*押金退還

在租約期滿後,房東應於房客繳回鑰匙日起兩個月內,將押金退還房客。房東可由押金內扣除房東尚需交納之租金、雜費、或於退租進行屋況檢查時,發現有需修繕之處的處理費用,但需附上退租屋況檢查單作為說明。

若房東未於規定日期內退還押金,或無法證明未退還金額(部分或全部押金)之用途,房客可先以「雙掛號信」(lettre recommandée avec avis de réception)方式,寄給房東「催告信」(lettre de mise en demeure催告信範本),要求房東退還押金。若房東仍拒絕退還押金,房客則可訴請租賃住宅所在地之調解委員會(commission de conciliation)處理。


(資料來源:LoKaVIZ押金」網頁、法國公共服務網「私人住宅租賃-押金」網頁)



☆ 支付房租應注意事項


支付房租
 
租金與雜費(Charges)應於合約中訂立之日期給付。一般而言,房租為每月支付。若非如此,房客有權向房東提出要求,改為每月支付。房客可以支票、轉帳、或現金(不超過一千歐元)方式支付。
 
另請同學注意,若未獲得您的同意,房東無權強制要求您以銀行自動扣款(prélèvement automatique)方式支付房租


房租收據
 
根據法國法律規定,除非房客要求,房東並無義務在收到房租後開立收據。
 
建議同學向房東要求,在每月收到房租後,開立註明房租、雜費金額之收據(quittance de loyer,也請同學妥善保留收據,作為繳款證明(五年內之房租收據)、居住證明或申請住房補助之用。另外,房東不得向房客收取開立收據與寄送收據之任何費用
 
下載:要求房東開立房租收據信件範本(以平信寄出即可)


 
(資料來源:法國公共服務網「私人住宅租賃-支付房租」網頁)



 
☆ 
進行房屋狀況檢查(état des lieux

-必須於入住與退租時由房東、房客共同在光線良好之條件下進行
 
-房屋狀況表一式兩份(一份屬房東保管、一份屬房客),需由房東、房客簽名。內容需註明出租之住房型態、所包含設施、用具之狀況。
 
-入住時的房屋狀況檢查:

  • 在進行入住房屋狀況檢查時,房客可對住房狀況進行驗收。任何瑕疵或毀損,像是地毯上的一小塊汙漬、窗戶的裂痕、水龍頭漏水、有問題的鎖,都需記錄在房屋狀況表上

  • 若在入住幾天後,發現未登記在房屋狀況表上的重大缺陷,房客可以雙掛號信方式通知房東。

  • 在供暖氣期間(通常為每年十月十五日至隔年四月十五日)的第一個月間,房客可要求房東於入住房屋狀況檢查表中加入暖氣狀況。


  請同學特別注意,若入住時未進行房屋狀況檢查,則表示可預設房客入住時,須由其負責之「租賃修繕」(réparations locatives)項目狀況一切良好,也就是說,房客退租前必須負責將這些可能在入住時狀況不一定良好之項目,修繕至良好狀態。

因此,未進行入住時房屋狀況檢查對房客較為不利

不過,若有以下情形,則可免除這項預設:


- 房客提出入住時房屋狀況不佳之證據(例如:照片)

- 房東在房客寄出進行房屋狀況檢查之「催告信」後,仍拒絕進行入住時的房屋狀況檢查。此時,則需由房東證明交屋時房屋狀況良好。


至於其他修繕項目,則需由房東證明可咎因於房客。


(資料來源:LoKaVIZ房屋狀況」網頁、法國公共服務網「私人住宅租賃-房屋狀況」、「私人住宅租賃-訂定合約」網頁)



☆ 購買居住險(assurance habitation
 
法國法律規定,承租無家具空屋之房客有義務必須購買至少涵蓋「租賃風險」(risques locatifs)最低保障的居住險。「租賃風險」居住險涵蓋內容包括由火災、爆炸造成的毀損或漏水造成的毀損(dégâts des eaux)。
 
同學也可選擇包含「租賃風險」、「鄰居或第三人險」(recours des voisins et des tiers)及其他補充項目的「多重風險」居住險(assurance  multirisques habitation)。這種保險除能賠償租賃風險保單涵蓋的損毀外,也將您的財物納入保險內容。而鄰居或第三人險則可在您所承租住屋中發生火災、爆炸或漏水情形,並損害鄰居住屋時,由保險公司對鄰居進行賠償。

 
  
請同學注意:

- 承租有家具住房者,雖無義務購買居住險,但房東有權利每年向您要求提出承保「租賃風險」保險的證明。因此仍建議同學購買。

- 法國有許多保險公司(或銀行)提供學生專屬的住屋保險,請同學在選擇時,注意保單涵蓋內容、賠償條件、與賠償額度。此外,房東無權要求您必須向特定保險公司購買保險,您有權利自行選擇。大多數保險公司的網站都提供保險費估價,同學可多多利用。



(資料來源:LoKaVIZ居住險」網頁、法國公共服務網「房客必要租屋保險」、「房客保險-補充險」網頁)


 
 相關稅金
 
*居住稅(taxe d’habitation):
 
所有在一月一日時佔有住房者,皆需繳納該稅務年度居住稅。但承租由大學學生中心管理之學生住房與「民家」(chez l’habitant)中附家具房間房間者,不需繳納。
 
這項稅金通常於每年九、十月間通知繳納,金額隨住宅所在地方政府施行額度、住宅租賃價值、房客收入而易。同學若有經濟上的困難而無法按時繳納,可向居住地之稅務中心協商延遲繳納。稅務中心亦可能針對您的情況進行部分金額減免。


*公共視聽捐 (contribution à l'audiovisuel public) :
 
公共視聽捐用於法國公共電視與廣播服務之經費。2020年法國本土公共視聽捐金額為138歐元。
 
一般而言,若您住房內配備有電視,且需繳納居住稅,就須繳納公共視聽捐。若您住房中沒有電視,請於每年申報所得稅時,於申報單第一頁勾選未配備電視(不實申報者,除需補繳公共視聽捐外,還需繳納150歐元罰金)。
 
若您住房內有多臺電視,或是多名房客共用一臺電視,皆只需繳納一份公共視聽捐。
 
公共視聽捐的繳款通知會與居住稅稅單一併寄發。


 
(資料來源:LoKaVIZ稅金」網頁、法國公共服務網「居住稅」、「公共視聽捐」網頁)


 
 
解除租賃合約:
 
同學有權於租約期間要求中止合約,但需依法律規定之程序提前告知房東
 
未附家具之空房
 
房客可於租賃合約效期中隨時要求解約,但須符合法律規定之提前告知期限

- 應於欲退租日期前三個月以雙掛號信(lettre recommandée avec avis de réception)方式寄出解約信,通知房東。解約信中需註明退租生效日期,但不需說明退租理由或出示任何證明。


- 若房東同意僅需提前一個月通知,則需於解約信中註明退租動機。

- 合租:

-若只有一位房客提出解約,其他房客可以繼續租約。
-若所有房客皆欲解約,則只需寄出一封註明所有房客姓名、並由所有房客簽名之解約信。

- 下載:未附家具空房解約信範本


(資料來源:法國公共服務網「私人住宅租賃-空房-由房客提出解約」網頁)


附家具之住房

- 房客可於租賃合約期間或合約期滿要求解約,但需提前一個月告知房東建議雙掛號信(lettre recommandée avec avis de réception)方式寄出解約信。房客不需提出解約理由。

- 下載:附家具住房解約信範本



(資料來源:法國公共服務網「私人住宅租賃-附家具住房-由房客提出解約」網頁)


 
 
慎防詐騙:
 
根據LoKaVIZ網站統計,若房東或租房廣告中有以下要求或情形,請特別留意:
 
-要求訂金
 
-與房屋狀況無關的照片
 
-低於一般市價的租金
 
-除租金外,要求您提供其他服務(打掃、帶小孩….等)。

此外,租房詐騙最常發生在巴黎,對象通常是不熟悉巴黎環境與法國租房規範的外國學生。
 
請同學特別注意:
 
在正式簽訂合約前,切勿向房東支付任何費用
 
-盡量使用支票或信用卡
 
-勿隨便寄出自己的身分證件影本
 
-所有金錢往來其支付數目、日期、經手人等均應寫於紙上,並由雙方簽名存證。


 
(資料來源:LoKaVIZ網站「慎防詐騙」網頁)



☆ 若同學對租賃房屋之其他相關規定仍有疑問:

-可參考法國公共服務網「不動產租賃」、法國住宅部「成為房客」、「房客義務」等相關網頁或ANIL(國家住房資訊局)網站,獲取更多相關訊息。

-或洽詢「住房信息協會」(ADIL)各地中心:

- 可免費諮詢有關住屋之法律及經濟問題。

- 該中心之服務可協助解釋技術名詞,研究合同,但純屬諮詢服務,不辦理行政手續,亦不扮演或承辦消費者保護協會之角色及業務。

- 查詢各地ADIL地址


☆ 法國主要房客權益保障協會:

可代表房客,在房東、管理人、和解委員會、省政府、市政府…等對話人間,捍衛房客權利。

同學可利用各協會網站查詢居住地之協會辦公室。

以下各協會須繳納會費,應逕向其查詢費用。 


Confédération Nationale du Logement

8, rue Mériel - BP 119

93104 Montreuil Cedex

Tél : 01.48.57.04.64


Confédération Générale du Logement

協會本部提供法律諮詢服務 :週一至週四9h-13h / 14h-17h30,週五9h-13h / 14h-17h

地址:29 rue des Cascades - 75020 PARIS

Tél: 01.40.54.60.80


Consommation, logement et cadre de vie

各地分部地址請點選進入其官網查詢 


Association Force Ouvrière Consommateurs

141, Avenue du Maine, 75014 Paris

Tél :01 40 52 85 85



☆ 學生租屋常用訊息網站


● lokaviz
 
CROUS管理的學生租房資訊網站。可查詢法國各地經大學生活服務中心學生住宿標章認證之出租名單

(含CROUS宿舍與私人出租)與一般私人出租住宅名單。同學需先在該網站進行帳號註冊,方能利用網站進行租屋程序。


● adele

本網站平台的租屋資訊是以民營的學生宿舍為主。站內網羅了多個大型租屋網絡的信息,如StudélitesAntaeusEstudines等,並且可以直接看到價格與是否已出租等資料。



● studyrama

以學生租屋訊息為主,但也提供其它各式各樣的住宿消息,包括個人單獨租賃,或與房東同住的公寓。



● studapart

同樣是以學生租屋訊息為主之網站



● campusvert

此網站的房東多為農家,提供學生低價住宿。住宿地區是在北部(Haut-de-France)、不列塔尼、大巴黎等省區。



● pap

一般性租屋網站,非針對學生族群。價格不一定便宜,但可以直接與房東聯繫,或是協調各方面的租屋條件,不需要透過仲介。



● seloger

一般性租屋網站,非針對學生族群。是一般公認最大的網路租屋訊息平臺,可以看到許多仲介提供的租屋消息。



● logic-immo

一般性租屋網站,非針對學生族群。有超過二十五萬則以上的租屋廣告。



● caf

法國政府主管家庭補助機構的官方網站。網站上可供試算房屋補助數額,以及各式申請表格下載。



● anil

法國政府架設的法令資訊網站,可查詢到最新且正確的租賃與權益相關法規。


資料更新:2024年5


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